不動産取引・建築設計施工＠沖縄

  

今年の３月末に完成引き渡しました

那覇市首里にありますグループホーム

設計段階より参加させて頂き

かなり厳しい予算でしたが

何とか工期に間に合わせるとこができました！





そしてまた今回もお話を頂きまして

現在は企画段階であります。

沖縄県内でこのような用途の建築物を建てるには

福祉のまち条例（ふくまち）に抵触するため

事前協議から許可申請、現場審査と

結構面倒くさくお金がかかるのであります。



お問い合わせはメールにてお願い致します。

→Eメール

ＨＰへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社

〒901-1407　
沖縄県南城市字つきしろ1678-196
TEL 098-943-3681 FAX 098-943-3687

建設業許可　　沖縄県知事　許可（般-26）第12602号
１級建築士事務所登録　 沖縄県知事　第153-3266号
宅地建物取引業者登録　沖縄県知事（１）第4457号





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最近、マンション・アパートの設計依頼で

多くなってきている間取りとして

１ＬＤＫが顕著です。



理由としましては単身赴任の増加

老若問わず２人暮らし

２ＬＤＫの供給過多

家賃が比較的安い等々・・・

少し前までは１ＬＤＫは収支上ご法度でしたが

現在は４０㎡で家賃５万５千円は取れるらしい。

時代が変われば需要も変わる

業界に長く居ると結構面白かったりします、笑。

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現在基本設計段階にあります

３５坪の敷地に、なんと５階建てを建てる

プロジェクトが進んでおります。



内訳は

１Ｆ　ピロティ

２，３Ｆ　１Ｋ賃貸４戸

４，５Ｆ　メゾネットタイプの住宅

このプロジェクトの成立する要因は

用途地域、方位、立地など・・・

用途地域は、第１種中高層以上でないと

容積及び高さがとれません。

方位は、敷地長手方向に真北が

垂直になる場合、日影規制で

ＯＵＴになる可能性がでてきます。

最後に立地、賃貸部分を作る場合は

一本裏に入った静かな住宅地が

ベストです！

ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社

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糸満市字真栄里にまとまった土地の

売りが出ました！

土地面積約１７０坪

北西側道路約２０ｍのマンション・アパート用地

年間収入約４５０万円





間口２８．２ｍは賃貸物件には最適です。

また前面道路幅員が２０ｍもあるので

どのようなプランでもゆったりした開放感と

明るさが確保出来ます！





弊社では建築プランと銀行持込用の

事業収支計画書をご用意しております。

また銀行斡旋も致しておりますので

ご興味ある方はご一報お願いいたします！

アットホームサイト詳細

うちなーらいふサイト詳細

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年間１棟は依頼のあります賃貸併用住宅

またまた設計から始まりました！

この賃貸併用住宅、

わかり易く言えば・・・

住宅ローンの低金利を使って住宅兼用マンションを

建てることになります。

こんな感じ、ほぼマンションのような外観です。



現行住宅部分が全体床面積の１／３以上あれば

可能ですが個人の年収や属性が融資決定に

影響してきます。

最大のメリットは賃貸部分で借入返済が

全てまかなえる可能性が高い！

但し、土地から購入の場合は

土地価格をどれだけ抑えるかが

ポイントになります。

基本的に２ＬＤＫを４戸作れれば

小遣い程度が残ります、笑。





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最近、問い合わせの多い賃貸併用住宅。

１／３以上を住居として残りを賃貸にまわす、

住宅とマンションの合いの子みたいな感じ、笑。

この賃貸併用住宅の一番のメリットは

住宅ローンの借主がもしも亡くなった場合、

団体信用保険の適用により残債がなくなる！

ことでしょうか？

そして賃貸部分の収入だけ残ります。

男が生き残るのは何かと大変・・・

母親と子供が生き残るのが一番幸せなのです、笑。

偉そうな事言っておりますが

私も実際に作ってみてそう思うのです。





賃貸といえども玄関は１坪ないと

障害者や高齢者には大変ですよ！




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先月末に新居に引っ越してからの

初めてのクリスマス、

アプローチ部分にミニサンダンカの赤を植え、

その上にツリーを飾りました。



賃貸併用住宅なので少し気を使って。

こだわりポイントは、電飾の色

電球色若しくはゴールデンが雰囲気あるし

温かみもあります。

年の瀬は第九でも聞いて

お正月は寒ブリに枡酒

少し贅沢させてもらいます（笑）

↓　ホームページをリニューアルしました！

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前回更新の賃貸物件、

もう少しご紹介いたします。

ちょっとした配慮で、雰囲気はがらりと変わる。

まずはトイレから・・・



拡大
↓


和室っぽい壁紙を張り、Ｗペーパーホルダーにすると清潔感がでますね。

続いて玄関ホール



拡大
↓


これ、アパートの玄関ホールです、広いでしょ！

そしてシューズクローゼット



拡大
↓


既製品より自由度が高い使い方できるし

ブーツも履きたいよね、今どきの人は。

というわけで只今入居者募集中です！

詳細は　→　アット・ホーム

まで


より大きな地図で ムーンキャッスルⅠ を表示

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弊社設計のアパート入居募集中です。

場所は南城市佐敷字つきしろ、

駐車場２台無料の３ＬＤＬ。

すごく明るくてきれいです。



↓　クリックすると拡大します





↓　クリックすると拡大します



３階からは海も見える。



朝夕に南城市の運営するスクールバスも

周航しています。

詳細は　→　たけちゃんほーむ

まで。


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最近はアベノミクスの影響か住宅以外に

アパートや商業施設を取り込んだ

複合収益物件の依頼も多くなった。





画像は１階が店舗

２階が事務所

３階は３ＬＤＫ２世帯の最強な有益物件。

恐ろしいほどの収益率ですが

これもまた

阿部ちゃん頼み・・・かなw

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住宅を希望されるお客様と最初に面談する場合、

この人が本当に借り入れできるか（失礼ですが）

というシミュレーションから入る。

エクセルの自動計算であるが

例えば・・・

借入人の属性、自己資金、自己返済比率、銀行返済比率など

なぜなら銀行も同じところを見てくるからだ。

ただこのエクセルシートは個人の不労所得などの

年収も合算できるので便利。

土地建物で3000万円を35年借り入れすると

月々約８～9万円くらいの支払いになるのだろう。

逆に何もしなくても9万円は確実に財布から消えていく

ということになる。

もし返済原資の収入が無くなったと仮定すると

とても恐ろしい。

が、ここで建築資金に多少上乗せして

賃貸部分を作ったとすれば・・・

賃貸の世帯数にもよるが、収入がなくても

支払いはできるはずである。

余裕のある人はいいけれど

ギリギリでローンを組む場合は

そういうジンブンも必要だと思う、

長年この仕事をやってきて。



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昨日無事棟上が終わりました

那覇市内の集合住宅。

おめでとうございます！

完工は平成２５年２月

そろそろ外壁塗装の色を決めなくては・・・

そこで２色使いのシミュレーションＣＧを

作成しましてオーナーにご提案。



凹凸を強調するためにその部分に

少し強い色を配色してみる。

これから色決めには結構時間が

かかるのであります。

↓　クリックすると拡大します


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困った、困ったw

プラン依頼が舞い込んだんですが

ピロティ＋自宅が併用された

賃貸アパートの物件



ピロティ＋自宅＝賃貸併用住宅≒Ｗの悲劇で

事業計画がマイナスになるパターン

だけど・・・

プラスにするのが私の仕事w

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アパート投資において

止むを得ない場合を除き

やってはいけないのが

ピロティ形式だと思います。



なぜなら利回りが悪くなるから。

計算すればすぐわかることですが

例えば、３０坪のピロティを９００万で

作った場合、恐らく駐車場として車８台が

最大で１台あたり月５０００円で貸すと

利回りは、（８台×５０００円×１２ヶ月）／９００万円

＝５．３％の表面利回りとなる。

一方、ピロティを止めて１５坪の２ＬＤＫを

２世帯１５００万円で月当たり７００００円で

貸すと利回りは、（２戸×７００００円×１２ヶ月）／１５００万円

＝１１．２％となります。

ピロティの投資資金回収には約１９年

２ＬＤＫ２戸では約９年で投資資金を回収して

しまうのであります。

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沖縄に住んでいると廻りが海だらけで

リゾートという感じがありませんが

それは勘違い。

こういうセカンドハウスがあれば・・・



リンク先へＧＯ！→南国リゾート沖縄

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アパートを所有しながら

そこに住む、賃貸併用住宅。

賛否両論ですが。



リンク先へＧＯ！→また一つ賃貸併用住宅

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沖縄も新年度になって単身赴任の

人たちが多くなりました。

そこで私たちがイメージする

単身かつ作業場が必要な戦士たちの

間取りを更新してみました。

リンク先へ↓
→　単身赴任者の間取り



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今、賃貸管理をされている不動産屋さんは

年度末のアパート入れ替えの繁忙期。



でも私たち企画設計も実は大変忙しい

時期なのです。

なぜか・・・？

それは来年２月に入居を予定する

新築物件の設計が多いからですが

まだ１年もあるじゃないか？と思われる

方もいるとお思いますが

入居時期から逆算しますと・・・

３月入居→２月引渡し→前年７月工事着工

→前年６月確認申請→前年４月銀行融資決定

→前年３月プラン及び事業計画決定・・・

のんびり４月から企画なんか始めたら

一番重要な３月入居に間に合わなくなりますw

≒入金より支払いが先に来ますよ！ww

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過去にも投稿したことのある

住宅３０坪部分の写真集です。

↓　リンク先へクリック
海の見える家web内覧会



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低価格アパート３ＬＤＫタイプの

間取りをＵＰしました！

興味のある方は下をクリックして下さい。
→低価格アパート３ＬＤＫタイプ



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